Этапы самостоятельного согласования перепланировки

 

Этап №1 Оперделяемся, с возможностью перепланировки

 

Разрабатывая дизайн перепланировки квартиры, надо учитывать:

 

Запрещено:

 

• Размещать туалет, ванную комнату или кухню над жилой площадью как полностью, так и частично (постановление Правительства РФ № 47, п. 24).  

• Размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней (постановление № 47, п. 24).

• Размещать кухни под туалетом или ванной комнатой (постановление № 47, п. 24).

• Замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления.

• Устраивать "теплые полы" на балконах, лоджиях и других летних помещениях.

• Устраивать "теплые полы" от систем центрального отопления и водоснабжения.

• Прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне стены фасада и штробить под эти цели железобетонные панели (стены).

• Устанавливать запорную арматуру (краны) на стояки водоснабжения и отопления.

• Присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования.

• Объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также "выносить" на них батареи центрального отопления.

• Менять конфигурацию и цвет оконных рам.

• Устраивать кухни без естественного освещения.

• Объединять кухню с жилой комнатой и (или) коридором, если кухня оборудована газовыми бытовыми приборами.

• Устраивать туалет со входом из кухни или жилого помещения.

• Увеличивать подсобную площадь за счет жилой.

• Устраивать жилые комнаты без окон площадью менее 9 квадратных метров и шириной менее 2,25 метров.

• Устройство санузлов и кухонь вне границ квартиры: на балконах, лоджиях и в тамбурах общего пользования.

• Устройство проходных санузлов.

• Устройство балконов и лоджий на первых этажах и козырьках подъездов.

• Установку входной двери с открыванием наружу, если она будет перекрывать выход из квартиры ваших соседей.

• Затрагивать несущие и ограждающие конструкции в домах построенных позже 2006 года, автором проектов которых является МНИИТЭП.

 

Разрешено:

 

• Демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.

• Устройство сауны в квартире с объемом парильной — не более 24 кубических метра, смонтированной в виде цельной кабины, имеющей сертификат фирмы-производителя, с обустройством дополнительной вентиляции и паро-гидроизоляции.

• Устройство каминов на последних этажах при условии, если топки и дымоходы используются заводского производства.

• Устрайство санузла с входом из спальни, только если квартира оборудована вторым санузлом.

• Устройство проемов в железобетонных стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект.

 

Согласовывать не нужно:

 

Работы, выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:

• ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов.

• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту.

• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

• Замена существующих дверей и окон, сантехнического оборудования или бытовой техники на том же месте, где находились прежние приборы, также не требует согласования. 

 

Последствия за перепланировку, произведенную без разрешения

 

• Штраф и предписание, обязывающее получить распоряжение в установленные сроки (как правило, 4–6 месяцев).

• Повторный штраф и продление сроков на получение распоряжения.

• Обязательство привести помещение в первоначальное состояние.

• Продажа квартиры с торгов и выселение (нет сведений в правоприменительной практике).

 

 

Объединение кухни и комнаты

 

Сейчас достаточно популярной перепланировкой является объединение кухни и комнаты. Действительно маленькие кухня на 5-7 кв.метров и малофункциональны и неудобны. Убирая стену с кухней - можно визуально увеличить пространство комнаты. Но есть ряд особенностей, которые нужно учитывать в зависимости от того, газовая у вас плита или нет, однокомнатная квартира или 2-3-комнатная.

 

В целом согласование перепланировки жилых помещений при объединении кухни и комнаты можно разбить на следующие варианты:

• Плита на кухне – электрическая.

• Плита на кухне – газовая.

• Плита на кухне – газовая, но квартира находится на 1-ом этаже или под квартирой находятся нежилые помещения.

 

От того, к какому из вышеперечисленных вариантов относится Ваша квартира, зависят возможности перепланировки и нюансы.

 

Вариант 1. Плита на кухне – электрическая.

 

В этом случае такое объединение возможно. Однако есть несколько нюансов:

• Надо учесть, какая стена разделяет кухню и комнату – несущая или ненесущая. Если ненесущая, то ее можно полностью демонтировать. Если несущая, то необходимо предварительно заказать обследование квартиры и получить техническое заключение о возможности частичного демонтажа такой стены (проем, арка и т.п.) с последующей разработкой проекта по укреплению (восстановлению несущей способности).

• Если под вашей квартирой находится тоже квартира, то плиту и мойку нельзя располагать в зоне комнаты, т.к. согласно строительным и санитарным нормам над жилыми помещениями не могут располагаться кухни. Т.е. так называемое «зонирование» помещений должно соблюдаться – кухня на месте «старой» кухни, комната на месте «старой» комнаты, только между ними глухой стены нет. Остальное поможет обыграть дизайнер.

 

Вариант 2. Плита на кухне – газовая.

Согласно пожарным нормам кухня с газовой плитой должна иметь двери во все остальные помещения квартиры для предотвращения распространения огня при пожаре. Убирая полностью или частично стену между кухней и комнатой, вы превращаете, согласно пожарным нормам, все помещение бывшей кухни и комнаты в кухню. Т.е. объединенное помещение с такой сложной конфигурацией будет являться кухней.

 

С другой стороны, по строительным и санитарным нормам над жилыми помещениями в многоквартирных жилых домах не могут располагаться кухни. Тем самым вы нарушите права соседей, живущих под вами – над их комнатой будет часть вашей кухни-столовой.

 

Выходом из этой ситуации является полный или частичный демонтаж стены между кухней и комнатой с установкой в образовавшийся проем двери или раздвижной перегородки. Чаще всего ставится раздвижная перегородка, которая, при необходимости полностью открывает пространство кухня-комната. Такую перепланировку согласовать можно.

 

Единственным исключением, облегчающим задачу, является ситуация, когда соседи снизу сделали такое же объединение без раздвижной перегородки между кухней и комнатой и полностью оформили свою перепланировку (получили разрешение, оформили акт выполненной перепланировки и внесли изменения в план БТИ). В этом случае для получения разрешения на такую перепланировку потребуется получить от соседей технический паспорт на их квартиру, в котором будет все это отмечено.

 

Вариант 3. Плита на кухне – газовая, но квартира находится на 1-ом этаже или под квартирой находятся нежилые помещения.

 

Если квартира однокомнатная, то демонтаж стены приведет к тому, что в квартире фактически не останется жилой комнаты, а это – недопустимо. Поэтому между кухней и комнатой вместо стены надо ставить дверь или раздвижную перегородку.

Если квартира имеет несколько жилых комнат, то объединить кухню и комнату можно без устройства перегородки между ними, т.к. в квартире остается еще как минимум одна жилая комната. Но в этом случае в двухкомнатной квартире надо обратить внимание на то, чтобы размер оставшейся комнаты был не менее 8 кв.м, т.к. согласно СНиПам жилая комната не должны быть менее 8 кв.м. В 3-х и более комнатной квартире по крайней мере одна комната должна быть более 8 кв.м.

 

 

 

Этап № 2 Определяем тип согласования: по проекту или по эскизу

 

По эскизу согласовывается:

 

• Устройство проемов в перегородках

• Заделка дверных проемов в несущих стенах и перегородках

• Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия

• Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные)

• Перестановка батарей и газовых приборов без прокладки дополнительных сетей

• Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь

 

Для прохождения согласования перепланировки по эскизу вам потребуется взять в БТИ план и экспликацию ДО перепланировки.

После этого самостоятельно или с помощью специалистов (как говорит Интернет стоит это приблизительно от 7000 руб.) необходимо отметить на копии поэтажного плана предстоящие изменения в планировке квартиры.

 

Примеры эскизов перепланировок: