"Ипотека или аренда. Плюсы и минусы"
Плюсы и минусы ипотечного кредитования и аренды квартиры.
Ипотека - кабала, обеспечивающая банки немалыми деньгами и принуждающая экономить на всём покупателя квартиры, чтобы расплатиться с долгом? Или же ипотека - финансовый инструмент, помогающий вложить деньги в собственную недвижимость и жить в своёй квартире?
Каждый ответит на этот вопрос по-своему, потому что каждым движут свои мотивы, и у каждого свои финансовые возможности. Кто-то бездумно покупает квартиру, по стоимости несоразмерно больше своим финансовым возможностям; начиная оплачивать ипотечный кредит (а по началу это в основном только %% по кредиту), он вскоре продает квартиру и покупает что-то попроще, теряя при этом в деньгах. Кто-то совершает задолженности по кредиту, потому что не рассчитал стабильности своих доходов. Кто-то исправно платит, но существенно ограничивает при этом себя в деньгах. Кто-то наоборот ищет новые источники дохода, чтобы выплаты по кредиту не были “непосильными”. Кто-то просто с легкостью выплачивает кредит. Кто-то уже имеет квартиру и вкладывается в ипотеку с целью сдать её в последствии в аренду, и использует ипотеку только как финансовый инструмент.
В любом случае, перед покупкой квартиры в ипотеку нужно рассчитать, насколько это приобретение для вас будет посильным и выгодным.
Давайте рассмотрим несколько вариантов, которые, возможно, встают перед любой семьей, не обеспеченной своей жилплощадью. Я не буду рассматривать варианты “жить у родителей”, “выйти замуж за богатого мужа с квартирой”, “ждать наследства”, “ждать крупного выигрыша в лотерею” и т.п.
Вариант 1. При наличии первоначального взноса на квартиру взять ипотечный кредит.
Вариант 2. Жить только в съемной квартире
Вариант 3. Жить в арендованной квартире и копить деньги на покупку квартиры, не прибегая к ипотеке.
Вариант 4. Купить квартиру в ипотеку и сдавать её, самому при этом арендуя жильё.
Вариант 1. Взять ипотеку
Этот вариант подходит, если:
а) у вас есть первоначальный взнос (минимум 10% от стоимости квартиры)
б) у вас стабильный доход
в) Для того, чтобы выплаты по кредиту “не били по карману”, чтобы не вы жили в режиме “суперэкорномия” пока выплачиваете кредит, нужно помнить, что размер ипотечного кредита не должен превышать ваш семейный годовой доход, умноженный на 2. Например, если ваша семья совокупно зарабатывает 80.000 руб. в месяц, брать в долг больше 2 млн не рекомендуется.
+ Возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире
+ Вы живете в своей квартире, платите за своё жильё, а не оплачиваете аренду, когда ваши деньги уходят собственнику (деньги “улетают” “чужому дяде”).
+ Стоимость квартиры со временем в большинстве случаев растёт. Поэтому приобретая квартиру, у вас есть возможность продать её по большей цене
+ Платите за инфляцию.
- Большая переплата за квартиру. С учетом уплаты процентов по кредиту, стоимость квартиры может быть дороже в 2 раза от первоначальной стоимости (в зависимости от %-ой ставки, срока и суммы кредита).- Высокий ежемесячный платеж по кредиту. Если платеж по кредиту >= 40% от ежемесячного дохода, то нужно будет пересмотреть планы на дорогостоящий отпуск, ограничить себя во многих тратах, постоянно экономить.
- Длительный срок выплат = долгосрочная кабала.- Отсутствие 100%-ой уверенности в своем заработке через 10-30 лет. Мы не можем спрогнозировать экономические кризисы, форс-мажоры, увольнение и т.п.
- Ежегодная плата за страховку при желании снизить риски.
-Риск потерять квартиру, так как она всё это время находится в залоге у банка. При форс-мажоре, длительной болезни заёмщика, потери работы, существенном снижении заработка - банк может изъять квартиру по решению суда.
Вариант 2. Жить только в съемной квартире
+ Платеж по аренде ниже ежемесячного платежа по ипотеке (пример).
+ Вы не испортите кредитную историю, если просрочите платеж на неделю
+ Вы можете жить в любом районе города. Квартиру можно выбирать ближе к работе, чтобы не тратить время на дорогу и пробки.
+ Вы можете в любой момент выехать из квартиры (конечно, по предварительной договоренности с собственником). Этот пункт может быть важен для тех, кто любит долгосрочные путешествия: если вы уезжаете на месяц или несколько месяцев в другую страну, где стоимость аренды жилья намного ниже, чем в России (например, Таиланд, Индия) - вы можете выехать из своей квартиры и платить только за то жильё, где будете жить на отдыхе. В случае с ипотекой вы в любом случае будете платить и за то и за другое.
+ Вы не платите дополнительные налоги на жильё.
+ Вам не нужно иметь первый взнос на квартиру.
- Может измениться арендная плата
- В случае потери/существенного снижения вашего дохода, когда вы не сможете платить за аренду - вас могут выгнать “на улицу”.
- У собственника могут поменяться планы на квартиру и вас могут в любой момент попросить освободить её
- В большинстве случаев, вам нельзя делать ремонт, какой хотите вы, тем более перепланировку. Бывают ограничения по наличию детей, домашних животных и т.п.
- Это будет не ваша квартира.
- Если вы не обеспечили квартирой себя, то не обеспечите, скорее всего и своих детей, и они столкнутся с этой же проблемой.
Вариант 3. Копить на квартиру, снимая жильё.
Этот вариант больше подходит, если у вас:
а) достаточно большой доход для того, чтобы откладывать значительную часть своих доходов, и вы не живете “от зарплаты до зарплаты”.
б) платеж за аренду меньше ипотечного ежемесячного платежа. Например вы снимаете за 15.000 руб., а платеж по ипотеке составлял бы за аналогичную квартиру 30.000 руб. (квартира в том же районе, примерно такого же метража). Если вы арендуете квартиру за 30.000 руб. и при этом мечтаете о своей квартире, то скорее за такие же деньги лучше взять ипотеку.
+ Вы не переплачиваете огромные %% за ипотеку банку
+ Вы сами формируете взносы, откладываемые на квартиру, соразмерные вашим возможностям. В случаях ограничения своих доходов - вы ничего не теряете, просто увеличиваете срок накоплений.
+ Накопить на квартиру можно значительно быстрее, чем выплачивать ипотеку 15-30 лет. Но это, конечно, зависит от ежемесячно откладываемой суммы.
- Большинство минусов Варианта 2
- Длительный срок накоплений
Вариант 4. Взять квартиру в ипотеку, снимая жильё
Это вариант мало отличается от Варианта 1. В нём есть смысл в том случае, если:
а) вы сдаёте квартиру за сумму намного больше, чем платите сами за аренду.
б) сумма ежемесячного платежа по ипотеке примерно равна сумме, которую вы берете со своих арендаторов.
в) у вас есть первый взнос на ипотеку
В этом варианте появляются дополнительные риски, но при этом Вы уменьшаете сумму ежемесячного платежа по ипотеке - по сути ипотеку оплачивает квартирант.
+ У вас есть своя недвижимость, куда вы в любой момент можете переехать (после предварительного согласования с квартирантами и их выселения).
+ Вы платите по сути только за аренду - ипотеку за вас платит ваш арендатор (опять же в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке = ежемесячному платежу ваших квартирантов).
+ Стоимость квартиры со временем в большинстве случаев растёт. Поэтому приобретая квартиру, у вас есть возможность продать её по большей цене.
+ Платите за инфляцию.
+ Вы можете жить в любом районе города. Квартиру можно выбирать ближе к работе, чтобы не тратить время на дорогу и пробки.
- Минусы Варианта 1 и Варианта 2
- В случае, потери арендаторов и долгого поиска новых жильцов вы платите и за ипотеку и за свою съемную квартиру.
ПРИМЕРЫ
Чтобы не быть голословной, рассмотрим конкретные цифры (по данным УПН).
Дано (квартира):
Кол-во комнат:: 2
Тип: хрущевка
Район: ВИЗ.
Метраж: 44 кв.м
Состояние квартиры: хорошее (не убитая и не дорогой евроремонт)
Дано (семья):
Семья 2 человека.
Совокупный доход 80000 руб.
У них есть первоначальный взнос 326.000 руб.
Аренда такой квартиры будет 20.000 руб/мес.
Средняя стоимость продажи 3.260.000 руб.:
Давайте рассчитаем нашей семье ипотеку на эту квартиру.
Ставку по кредиту возьмем минимальную от Сбербанка - 12%
Срок ипотеки 20 лет.
Если у нашей семьи есть 10% от стоимости квартиры, то им нужно попросить у банка кредит в размере:
3.260.000 руб. (стоимость квартиры) - 326.000 (первый взнос) = 2.934.000 руб.
Ежемесячный платеж получится 32 305 руб., что на 61,5% выше ежемесячной арендной платы за аналогичную квартиру.
Какой вариант из четырёх рассмотренных выше, подойдет для нашей семьи? По сути - любой, в зависимости от собственных желаний и возможностей.
Семья может проанализировать плюсы и минусы, свои доходы и расходы, риски каждого из вариантов и принять решение.
Вариант 1
Взять ипотечный кредит
Наша семья платит 32.305 руб. ежемесячно за свою квартиру.
Стоимость квартиры с переплатой за 20 лет по %% составит 4.819.408 руб.
Вариант 2
Жить только в съёмной квартире
Наша семья платит 20.000 руб. в месяц за аренду
Вариант 3
Жить в съемной квартире и копить деньги на собственное жильё
Накопить на собственное жильё семья сможет, если будет откладывать по 29.000 руб. в течение 7 лет (за 84 месяца они накопят 3.080.000 руб. при условии, что деньги лежат на вкладе 7% годовых с ежемесячной капитализацией процентов). Также обязательно нужно учитывать инфляцию и % удорожания квартир. За такую же стоимость не купить квартиру через 7 лет, поэтому срок накоплений будет больше - в зависимости от динамики цен на квартиры.
Если принимать во внимание, что доход семьи 80.000 руб. и они при этом снимают квартиру за 20.000 руб. - их ежемесячные расходы на жилье (аренда+внесение денег на вклад) будет равен 49.000 руб. Таким образом, на другие расходы остается 31.000 руб. на двоих. Если этих денег будет хватать нашей семье - то это также приемлемый вариант.
Вариант 3 имеет смыл при достаточной крупных суммах ежемесячных накоплений, когда необходимую сумму можно накопить за 5-7 лет максимум. Чем больше срок накоплений, тем больше обесцениваются деньги.
Вариант 4
Купить квартиру в ипотеку и сдавать её, самому при этом арендуя жильё.
Вариант подойдёт, если в этой квартире сделать отличный ремонт, что повысит арендную стоимость квартиры, а самим при этом жить не в аналогичной 2-комнатной квартире, а в однокомнатной.
Платеж за 1-комн.квартиру будет равен 16.000 руб.
Арендную плату для своей квартиры сделать 26.000 руб.
Тогда вместо ежемесячного платежа в 32.300 руб мы получим:
32.300 (ипотечный платеж) - 26.000 (от квартирантов) = 6.300 - ежемесячно доплачиваем за ипотеку
6.300 + 16.000 за аренду своей квартиры = 22.300 руб. наши ежемесячные траты на квартиру (что на 10.000 руб. меньше платежа по ипотеке)
Есть противники ипотеки, есть сторонники ипотеки, но нет единого рецепта, что всем нужно брать ипотеку, или всем нужно отказаться от тяжелого бремени по выплате процентов. Каждый выбирает сам. Прсто выбор должен быть обдуманный.
P.S. Также нужно не забывать, что при покупке квартиры вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, о чем я побдобно писала ранее.